Septembre 2025

Lorsqu’on décide de vendre ou d’acheter un bien immobilier, une question revient toujours en premier : quelle est sa valeur réelle ? Derrière ce chiffre, qui peut sembler simple, se cache en réalité un processus d’estimation rigoureux et précis.

Chez GARY, nous savons que cette étape est bien plus qu’un calcul : c’est la clé d’une transaction réussie. Alors, comment un courtier établit-il la valeur d’une maison ou d’un appartement ?

🏡 1. Deux piliers : le terrain et la construction

La valeur d’un bien repose avant tout sur deux composantes : le terrain et la construction.

🗺️ Le terrain : sa localisation est déterminante. Par exemple, un terrain de 1’000 m² à Cologny n’a évidemment pas la même valeur qu’un terrain identique situé sous les avions près de l’aéroport. L’emplacement, la vue, l’ensoleillement, la tranquillité du quartier ou encore la proximité des commodités influencent directement le prix au mètre carré (m²).

🏠 La maison ou l’immeuble construit : ici, la logique est différente. En reprenant le même exemple, une maison de 200 m² coûte la même chose à construire, qu’elle soit à Cologny ou près de l’aéroport. Sa valeur s’évalue au mètre cube (m³), en tenant compte des matériaux, du style architectural et du niveau de finition.

⏳ 2. La vétusté : quand le temps laisse son empreinte

Une villa flambant neuve et une maison de 20 ans, même si elles se ressemblent à première vue, n’ont pas la même valeur. Pourquoi ? Parce qu’avec le temps, un bien subit ce que l’on appelle une décote liée à la vétusté.

Autrement dit, chaque année d’utilisation réduit légèrement la valeur de la construction, sauf si des rénovations importantes ont été faites. Cette analyse permet de refléter la réalité : une maison habitée depuis deux décennies ne peut pas être valorisée au même prix qu’une maison identique, fraîchement sortie de terre.

🌿 3. Les annexes et aménagements extérieurs

L’estimation ne s’arrête pas aux murs et au terrain. Chaque élément annexe compte et peut faire varier significativement la valeur finale.
Parmi eux :

  • Piscines
  • Pool house
  • Garages ou box
  • Terrasses ou pergolas
  • Jardins paysagers, avec plantations, arbres matures ou aménagements spécifiques

Ces « plus » ajoutent une valeur réelle (et perçue) au bien, car ils contribuent directement au confort et à la qualité de vie des futurs occupants.

📊 4. La méthode du courtier : un rapport détaillé

Une estimation sérieuse ne se résume pas à un simple coup d’œil ou à une comparaison rapide avec le voisinage. Le courtier établit un rapport détaillé qui prend en compte :

  • Le prix du terrain au m² selon la zone
  • La valeur de la construction au m³, corrigée de sa vétusté
  • Les annexes et aménagements spécifiques
  • ⁠Les références des ventes récentes dans le secteur (par exemple, les appartements similaires vendus ces derniers mois)
  • Les biens actuellement proposés sur le marché, qui reflètent la concurrence et les tendances locales

C’est ce mélange entre données chiffrées et expertise terrain qui fait toute la différence.

💡 5. Pourquoi une estimation professionnelle est indispensable

De nombreux propriétaires sont tentés de fixer eux-mêmes le prix de leur maison, souvent en se basant sur ce qu’ils « aimeraient » en obtenir. Or, le marché immobilier ne fonctionne pas sur des souhaits mais sur une équation de valeur.

❌ Un prix trop élevé : le bien reste sur le marché, les visites se raréfient, et les acquéreurs potentiels finissent par douter.

⚠️ Un prix trop bas : vous perdez une partie de la valeur réelle de votre patrimoine.

Avec une estimation professionnelle, vous bénéficiez d’un regard objectif, appuyé sur des critères techniques et une parfaite connaissance du marché genevois. À Genève, par exemple, les attentes des acheteurs diffèrent entre un appartement en centre-ville et une villa dans une commune résidentielle. Un courtier expérimenté saura vous guider pour optimiser la présentation de votre bien, sans exploser votre budget.

✅ Conclusion

Estimer un bien immobilier est un exercice d’équilibre entre science et expérience. Entre la valeur du terrain, la qualité de la construction, la prise en compte de la vétusté et l’ajout des aménagements extérieurs, chaque détail compte.

Chez GARY, notre rôle est de transformer ces données en une estimation juste et argumentée, afin de vous offrir les meilleures chances de vendre rapidement et au bon prix. Parce qu’au-delà des chiffres, une estimation bien réalisée, c’est surtout la garantie de sécuriser votre projet immobilier.