Octobre 2025

Par Jonathan, associé chez Plus Financement, partenaire GARY, interview exclusive

📰 Contexte : une réforme qui change la donne

La Suisse vient de franchir un cap historique : les citoyens ont voté pour la suppression de la valeur locative et, surtout, de toutes les déductions fiscales liées aux rénovations immobilières.
Cette réforme concerne uniquement les habitations à usage propre, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires. Les biens locatifs ne sont donc pas concernés.
Concrètement, cela signifie que les propriétaires ne pourront plus déduire les travaux effectués sur leur bien de leurs impôts.

Cette décision, qui prendra pleinement effet d’ici 2028, bouleverse à la fois les stratégies d’investissement, les projets de rénovation et le marché de la revente.

À court terme, une dynamique s’installe : tout le monde veut rénover ou vendre avant la date butoir. Mais à moyen terme, les effets pourraient être plus contrastés.

Nous avons interrogé Jonathan, associé chez Plus Financement, pour décrypter l’impact de ce vote sur le marché immobilier suisse, et plus particulièrement à Genève.

📈 Jusqu’en 2028 : la ruée vers les rénovations

La décision de supprimer les déductions fiscales liées aux travaux de rénovation crée un effet d’aubaine à court terme.
Concrètement, tous les propriétaires ont désormais intérêt à rénover avant 2028, tant qu’ils peuvent encore profiter de ces déductions.

👉 Cela signifie une explosion de la demande pour tout ce qui touche à la rénovation, la construction et les matériaux.
Les entreprises du bâtiment vont tourner à plein régime, au moins jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Mais ce mouvement touche aussi le marché des transactions.
De nombreux propriétaires pourraient choisir de vendre dès maintenant, afin que leurs acheteurs puissent, eux, profiter des déductions sur les travaux.
Un bien ancien deviendra donc plus attractif aujourd’hui qu’il ne le sera demain.

⚠ Après 2028 : un marché de l’ancien sous pression

Une fois les déductions supprimées, l’équation change radicalement.
Sans incitation fiscale, les propriétaires auront moins d’intérêt à rénover, et les acheteurs risquent de bouder l’ancien au profit du neuf, plus moderne, plus économe en énergie, et sans mauvaises surprises règlementaires.

Résultat probable :

  • Une baisse des prix dans le segment de l’ancien,
  • Un ralentissement du secteur de la construction,
  • Et, potentiellement, une hausse du travail au noir, puisque certains chercheront à réduire leurs coûts sans bénéficier de déductions officielles.

Les conséquences fiscales et économiques pourraient être significatives : moins de TVA collectée, moins d’activité déclarée, et un marché globalement plus terne.

♻ Le rôle des cantons : dernière carte à jouer

Même si la Confédération a supprimé les déductions générales, chaque canton pourra décider de maintenir des incitations ciblées, notamment pour les rénovations énergétiques ou les installations utilisant des énergies renouvelables.

Ce point sera déterminant : sans ces déductions, les propriétaires seront moins enclins à investir dans des rénovations durables, ce qui irait à l’encontre des objectifs de neutralité carbone de la Suisse.

Nous naviguons donc à vue : les prochains mois seront décisifs pour savoir si Genève et les autres cantons mettront en place des mesures de transition intelligentes.

🧭 Acheter ou attendre ? La question clé

Faut-il acheter maintenant ou patienter jusqu’après 2028 ?
Pour Jonathan, la réponse est claire :
« Dans l’immobilier, quand on peut acheter, il faut acheter. Les prix ont toujours tendance à augmenter. »

Autrement dit : le bon moment, c’est celui où vous êtes prêt.

Mais il nuance :

  • Si votre rêve est d’acquérir une maison individuelle, faites-le avant 2028. Ces biens deviennent rares, et les rénover tant que les déductions existent reste un choix stratégique.
  • Si vous préférez un logement neuf et éco-performant, le marché d’après 2028 vous conviendra mieux : des appartements THPE, peu énergivores, alignés avec les nouvelles normes environnementales.

💡 Et pour les vendeurs ?

Pour les propriétaires qui envisagent de vendre dans les 3 à 5 prochaines années, le timing est crucial.
Les acheteurs d’aujourd’hui sont encore motivés par la possibilité de déduire leurs travaux. Après 2028, cet argument disparaîtra, rendant la vente d’un bien ancien plus complexe mais pas impossible.

En résumé : vendez pendant que les déductions existent, achetez pendant que le marché est dynamique.
La fenêtre de 2024 à 2028 pourrait bien être la plus stratégique de la décennie.

🧩 En conclusion

Le marché immobilier suisse entre dans une période de transition unique. À court terme, une activité intense.
À moyen terme, un rééquilibrage inévitable.

Propriétaires, acheteurs, investisseurs : les quatre prochaines années seront décisives. Plus que jamais, il faudra penser stratégie, pas réaction.
Et chez GARY Real Estate, nous sommes là pour vous guider dans ces choix complexes, avec clarté, rigueur et vision.